Krótkoterminowy wynajem apartamentów przez Fundację Rodzinną

Z wnioskiem o interpretację wystąpił nasz Klient – przedsiębiorca, przyszły fundator Fundacji Rodzinnej. We wniosku wskazaliśmy, że przyszłości zamierza wnieść jako darowiznę do fundacji rodzinnej – nieruchomość – apartamentowiec składający się z apartamentów przeznaczonych na wynajem. Po jego nabyciu, fundacja rodzinna będzie zajmować się najmem krótkoterminowym tych lokali, a fundacja skoncentruje się na działalności obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (kod PKD 55.20.Z).

Co do zasady,  dochody fundacji rodzinnej z prowadzonej działalności będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania CIT. Preferencja podatkowa nie ma jednak zastosowania do działalności gospodarczej fundacji rodzinnej wykraczającej poza zakres określony w art. 5 ustawy z 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej. Fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą w zakresie m.in. najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie.

Nasz Klient był przekonany, że najem krótkoterminowy apartamentów mieści się w tej działalności dozwolonej, z uwagi na to, iż ustawodawca w żaden sposób nie ogranicza pojęcia najmu tylko do długoterminowego. Dlatego też, LITIGATO wystąpiło w imieniu Klienta o potwierdzenie, że dochody fundacji rodzinnej z najmu krótkoterminowego będą podlegały zwolnieniu na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Dyrektor KIS nie podzielił jednak naszego stanowiska. Organ nie kwestionował, że jednym z dozwolonych zakresów działalności gospodarczej fundacji jest najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Niemniej wskazując na art. 659 i 653 kodeksu cywilnego (k.c.), uznał, że działalności polegającej na krótkoterminowym najmie lokali nie można uznać za mieszczącą się w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Główny argument Organu opierał się na dużej formalizacji najmu i dzierżawy uregulowanej w kodeksie cywilnym.

Dyrektor KIS zwrócił uwagę, iż zwyczajowo w takich przypadkach jest zawierana umowa, w której określane są prawa i obowiązki stron oraz często podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy. Najemca/dzierżawca jest również zobowiązany do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji. Dla tego rodzaju umów charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie nieruchomości, który z reguły obejmuje dłuższe okresy. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności tego, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.

Zdaniem Dyrektora KIS tych wszystkich cech nie ma najmem krótkoterminowy. Nie można go również uznać za udostępnianie mienia fundacji do korzystania na innej podstawie.

Krótkotrwały najem fundacyjny z korzystnym opodatkowaniem!

Nasz Klient nie zgodził się z taką wykładnią przepisów. LITIGATO zaskarżyło w całości stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uwzględnił naszą skargę w całości. WSA przypomniał, że prowadzenie przez fundację rodzinną działalności gospodarczej poza wyznaczonymi granicami powoduje negatywne następstwa podatkowe, czyli opodatkowanie wyższym podatkiem dochodowym.

Zgodnie bowiem z art. 24r ust. 1 ustawy o CIT w zakresie wykraczającym poza tzw. działalność dozwoloną stawka wynosi 25 % podstawy opodatkowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zwrócił uwagę na to, że najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym. Prawną podstawą dla tego rodzaju umów są przepisy ogólne kodeksu cywilnego odnoszące się do najmu.  Jednak w ocenie WSA różnica przewidywanego terminu najmu nie stanowi istotnej przesłanki uzasadniającej wykluczenie najmu krótkoterminowego z katalogu dozwolonej działalności prowadzonej przez fundację rodzinną zwolnionej z CIT. Krótkoterminowy najem lokali mieszkalnych podlega jedynie innym wymogom rejestracyjnym, niż zwykła umowa najmu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych. W konsekwencji uznał, że w spornym przypadku wynajem krótkoterminowy przez fundację rodzinną będzie działalnością dozwoloną, która nie podlega opodatkowaniu 25-proc. stawką CIT.

(Wyrok WSA w Gdańsku sygn. akt: I SA/Gd 219/24, wyrok nieprawomocny.)

Wsparcie LITIGATO

Aby zapewnić bezpieczeństwo i uniknąć ewentualnych zarzutów ze strony organów podatkowych dotyczących unikania opodatkowania należy rozsądnie zaplanować statut fundacji rodzinnej oraz jej strukturę osobową, a także jaki majątek warto przekazać fundacji rodzinnej, a jaki lepiej pozostawić w majątku osobistym lub w inny sposób przekazać rodzinie. Głównym środkiem zapewniającym bezpieczeństwo jest interpretacja indywidualna lub opinia zabezpieczająca LITIGATO zapewnia kompleksowe wsparcie w zaplanowaniu i założeniu fundacji rodzinnej.

Wojciech Pławiak

Radca prawny / Doradca podatkowy

Adrianna Dąbrowska

Aplikantka radcowska