Zwolnienie podatkowe dla fundacji rodzinnych w praktyce okazuje się budzić wiele pytań. Organy podatkowe bardzo wąsko interpretują pojęcie dochodów z najmu jako nieobejmujące najmu krótkoterminowego. Dlatego w imieniu klienta musieliśmy potwierdzić czy zwolnienie będzie przysługiwać w przypadku wynajmu apartamentów w systemie condo. Na szczęście organ przyznał nam rację. Potwierdziliśmy również, że sprzedaż wynajmowanych nieruchomości może być objęta zwolnieniem.

Wynajem mieszkań i apartamentów w systemie condo w fundacji rodzinnej

Klient zamierzał przenieść do swojej fundacji pakiet mieszkań zarówno w formie lokali mieszkalnych jaki i apartamentów hotelowych w systemie condo. System polega na zakupie apartamentu w celu jego wynajmu na rzecz operatora, który świadczy usługi hotelowe. Dlatego z perspektywy ostatecznego klienta jest to usługa hotelowa, ale dla właściciela jest to wynajem długoterminowy na rzecz operatora.

Dodatkowo wskazaliśmy,, że w przypadku pojawienia się atrakcyjnej oferty nieruchomości gruntowe i lokalowe mogą zostać sprzedane przez fundację, a uzyskany z tego tytułu przychód będzie reinwestowany w ramach fundacji.

Głównym celem przyszłej fundacji rodzinnej jest przede wszystkim zabezpieczenie majątku poprzez wydzielenie do fundacji jego części przynoszącej pasywny dochód w celu jego reinwestycji.

Zwolnienie dochodów z najmuj fundacji rodzinnej

We wniosku wskazaliśmy, że dochody fundacji rodzinnej z prowadzonej działalności będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, z uwagi na fakt że fundacja rodzinna podlega co do zasady podmiotowemu zwolnieniu z CIT zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.

Zwolnienie to stosuje się jednak z uwzględnieniem art. 6 ust. 7 ustawy o CIT, zgodnie z którym, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt. 25, nie ma zastosowania do działalności gospodarczej fundacji rodzinnej wykraczającej poza zakres określony w art. 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą tylko w zakresie m.in.:

1) zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia;

2) najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;

W naszej ocenie zarówno najem lokali mieszkalnych jak i wynajem apartamentów hotelowych w systemie condo mieści się w działalności dozwolonej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Ustawodawca w żaden sposób nie ogranicza bowiem pojęcia najmu w ww. przepisie wyłącznie do najmu długoterminowego lokali mieszkalnych.

Również w sytuacji gdyby w przyszłości część nieruchomości fundacji została sprzedana, to sprzedaż taka mieście się w ramach działalności dozwolonej. Mienie to nie zostanie bowiem nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Przepis ten nie dotyczy sytuacji gdy fundacja nabywa w ramach jej utworzenia określone składniki od fundatora przy jej założeniu, lecz gdy prowadziłaby niedozwoloną działalność handlową, tj. nabywała z zewnątrz i zbywała mienie w krótkim czasie i byłoby to działanie powtarzalne i zorganizowane.

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przychylił się w całości do stanowiska Wnioskodawcy reprezentowanego przez LITIGATO.

Organ wskazał, iż jednym z dozwolonych zakresów działalności gospodarczej fundacji jest (wymieniony w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej) najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie.

Zdaniem Dyrektora KIS opisaną we wniosku działalności polegającą na długoterminowym najmie nieruchomości oraz apartamentów w systemie condo, można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr.

Wymieniony w tym przepisie najem charakteryzuje się bowiem stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Nierzadko podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju), z reguły obejmuje on dłuższe okresy czasowe. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.

Wskazane wyżej cechy najmu wykazują wskazane we wniosku usługi najmu długoterminowego. Należy mieć na uwadze, że działalność fundacji nie może wykroczyć poza dopuszczalny zakres działalności określony w art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr, ograniczający się tylko do najmu, dzierżawy oraz udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie.

Jak zabezpieczyć fundację rodzinną?

Aby zapewnić bezpieczeństwo i uniknąć ewentualnych zarzutów ze strony organów podatkowych dotyczących unikania opodatkowania należy rozsądnie zaplanować statut fundacji rodzinnej oraz jej strukturę osobową, a także jaki majątek warto przekazać fundacji rodzinnej, a jaki lepiej pozostawić w majątku osobistym lub w inny sposób przekazać rodzinie. Głównym środkiem zapewniającym bezpieczeństwo jest interpretacja indywidualna lub opinia zabezpieczająca

LITIGATO zapewnia kompleksowe wsparcie w zaplanowaniu i założeniu fundacji rodzinnej.

Adrianna Dąbrowska

Aplikantka radcowska

Wojciech Pławiak

Radca prawny / Doradca podatkowy