Świeży projekt zmian w podatku od nieruchomości od 2025 r. został opublikowany

Przede wszystkim sporym zaskoczeniem jest proponowany powrót o koncepcji techniczno-użytkowej, co w konsekwencji może prowadzić do opodatkowania elementów technicznych, urządzeń znajdujących się w budynkach oraz związanych z budowlą. 

W rzeczywistości każde z zaproponowanych rozwiązań ma charakter profiskalny co będzie się wiązało ze znacznym wzrostem opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wyjątkiem jest opodatkowanie garaż wielostanowiskowy w budynku mieszkalnym.

Kilka interesujących propozycji z projektu:

• Nowa definicja budynku – projekt zapowiada niewielkie zmiany, które znacząco nie wpłyną na opodatkowanie budynków.
• Nowa definicja budowli – przede wszystkim proponowane zmiany przyczynią się do dużo wyższych zobowiązań podatkowych dla przedsiębiorców. Budowlą mają być obiekty wykonane z użyciem wyrobów budowlanych wymienione w załączniku do ustawy oraz instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z obiektem całość techniczno-użytkową.

W zamkniętym katalog budowli MF wskazało m.in.: zbiorniki, hale namiotowe, silosy, obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem, przykrycia namiotowe i wiele innych pozycji. Łącznie 28 kategorii.

Ponadto poza obiektami wskazanymi w załączniku, pojęcie budowli będzie obejmować również obiekty, wykonane z wykorzystaniem wyrobów budowlanych takie jak:

• części budowlane urządzeń, niestanowiących części budowli składającej się z obiektu wymienionego w załączniku do ustawy oraz instalacji i urządzeń tworzących z nim całość techniczno-użytkową, tj. m.in. części budowlane kotłów i pieców przemysłowych,
• części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych,
• fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń,
• przyłącza do obiektu budowlanego.

Nowa definicja trwałego związania z gruntem – Obiekt trwale związany z gruntem to obiekt, który opiera się siłom zewnętrznym, nie może być przez nie zniszczony czy przesunięty.Powrót do przesłanki całości techniczno-użytkowej – W tym przypadku oznacza to, że opodatkowaniu podlega nie tylko sama budowla, ale także od urządzeń i instalacji, które są z nią połączone. Jest to tak szerokie i enigmatyczne pojęcie, które może wskazywać na opodatkowanie nieograniczonych przypadków urządzeń i instalacji funkcjonalnie związanych z budowlą.

Rezygnacja z zapisu o tym, by budowla była „wzniesiona” z użyciem wyrobów budowlanych – wystarczy, że będzie z nich „wykonana” co wiąże się z dużym ryzykiem chęci opodatkowania przez organy opodatkowania urządzeń, które są w pełni prefabrykowane, a ich powstanie nie wiązało się z procesem budowlanym.

Zniesienie zwolnienia z podatku od nieruchomości dla infrastruktury kolejowej w zakresie gruntów, budynków i budowli wchodzących w skład terminala kolejowego.

Rozpoczyna się faza konsultacji społecznych po których możemy się spodziewać zmian. Kierunku tych zmian ciężko wskazać, lecz przedsiębiorcy z pewnością do tego czasu będę mieli się nad czym zastanawiać.

Pozostało bardzo mało czasu i przestrzeni na analizę składanych deklaracji podatkowych i przystosowania się do nowych zasad opodatkowania. Będzie to z pewnością karkołomne zadanie dla przedsiębiorców posiadających znaczny majątek.

W kolejnych wpisach będziemy przedstawiać szczegółowo poszczególne elementy projektu.

Stan prawny lipiec 2026 

Spośród ryzyk zasygnalizowanych w tym pierwszym omówieniu projektu najwięcej działo się wokół zwolnienia dla infrastruktury kolejowej – i to właśnie ten wątek doczekał się w 2025 r. najbardziej precyzyjnego rozstrzygnięcia. Wyłączenie zwolnienia dla terminali weszło w życie zgodnie z zapowiedzią od 1 stycznia 2025 r., a spór o samo zwolnienie trafił w międzyczasie aż do Trybunału Sprawiedliwości UE, który 29 kwietnia 2025 r. (sprawa C-453/23) potwierdził, że polskie zwolnienie kolejowe samo w sobie nie stanowi niedozwolonej pomocy publicznej. Kropkę nad „i” postawił jednak Naczelny Sąd Administracyjny – w uchwale z 8 grudnia 2025 r. (sygn. III FPS 3/25) przesądził, że zwolnienie nie obejmuje całych działek ewidencyjnych zajmowanych pod infrastrukturę kolejową, a jedynie te ich części, które są faktycznie wykorzystywane do tego celu. Komentując tę uchwałę, zwracaliśmy uwagę, że dla wielu firm kolejowych i gmin oznacza to konieczność ponownej weryfikacji, jaka część posiadanych gruntów rzeczywiście korzysta ze zwolnienia. Pozostałe zapowiedziane w tym wpisie zmiany – w tym powrót przesłanki całości techniczno-użytkowej czy zastąpienie „wzniesienia” „wykonaniem” z wyrobów budowlanych – zostały w toku dalszych prac legislacyjnych częściowo skorygowane, o czym pisaliśmy przy okazji kolejnych wpisów poświęconych tej reformie. 

Tomasz Szewczak

Inżynier architekt

Telefon: +48 696 466 469
Email: tomasz.szewczak@litigato.pl

Umów konsultację

Wojciech Pławiak

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 609 241 737
Email: wojciech.plawiak@litigato.pl

Umów konsultację