Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem pięciu lat podatkowych podlega opodatkowaniu. Należny podatek PIT wynosi aż 19%. Oznacza to, że nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku mogą sprzedać osoby, które nabyły ją nie wcześniej, niż 5 lat wstecz. Istnieje jednak możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego. Podatnik może skorzystać z ulgi  – tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga […]

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem pięciu lat podatkowych od nabycia nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT do urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 19 proc.

Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na tzw. „własne cele mieszkaniowe”.

Przewidziane zwolnienie nie odnosi się jedynie do nieruchomości położonych na terenie Polski, ale dotyczy tych położonych w krajach Unii Europejskiej, krajach należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Kwestię opodatkowania nieruchomości leżących poza granicami kraju mogą regulować również umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dlatego ta kwestia wymaga dodatkowych rozważań.

Ogólnym warunkiem skorzystania z ulgi jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe, począwszy od  dnia zbycia i nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatę zbycie nieruchomości.

Okolicznością budzącą wątpliwości podatników jest zakres wydatków, które mogą zostać uznane jako przeznaczone na „własne cele mieszkaniowe”.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż działki, domu czy mieszkania po upływie 5 lat od jej nabycia jest nieopodatkowana. Ważne jest – jaki liczyć ten okres? Okres 5 lat liczy się pełnymi latami podatkowymi, czyli od 1 stycznia roku następnego po roku nabycia. W 2025 r. nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku mogą sprzedać osoby, które nabyły ją nie wcześniej, niż w 2019 r. Jeżeli działkę czy mieszkanie zakupiłeś w 2020 r. to okres 5 lat minie dopiero z końcem 2025 roku. Sprzedaż w 2025 roku oznaczałaby, że podatek trzeba będzie zapłacić. W pierwszej kolejności osoba sprzedająca mieszkanie powinna więc sprawdzić kiedy nieruchomość nabyła.

Istnieje jednak możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego. Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości? Jedną z możliwości jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest przeznaczenie środków (dochodu) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na tzw. „własne cele mieszkaniowe”.

Przewidziane zwolnienie nie odnosi się jedynie do nieruchomości położonych na terenie Polski, ale dotyczy tych położonych w krajach Unii Europejskiej, krajach należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Kwestię opodatkowania nieruchomości leżących poza granicami kraju mogą regulować również umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dlatego ta kwestia wymaga dodatkowych rozważań.

Ogólnym warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, począwszy od dnia zbycia i nie później niż w okresie trzech lat. Okres 3 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Przykładowo, jeżeli sprzedaż mieszkanie w marciu 2025 r. do 31 grudnia 2028 r. masz czas, aby przeznaczyć środki na cele mieszkaniowe i uniknąć podatku.

Okolicznością budzącą wątpliwości podatników jest zakres wydatków, które mogą zostać uznane jako przeznaczone na „własne cele mieszkaniowe”.

Cele mieszkaniowe

Ustawa wprost wskazuje, że za własne cele mieszkaniowe uznaje się koszty związane z nabyciem budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego albo części lub udziału w tych obiektach lub prawa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w tym prawie.

Ponadto, za wydatki przeznaczone na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane wydatki związane z tym nabyciem, takie jak przykładowo kwota wynagrodzenia notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa od wniosku o wpis nieruchomości do księgi wieczystej.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane wydatki na spłatę kredytu, pożyczki i odsetek od wyżej wymienionych, zaciągniętych w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym.

Kategorie wydatków na cele mieszkaniowe

Kwestią wymagającą dodatkowego rozważenia jest katalog wydatków spełniających kryteria na własne cele mieszkaniowe obejmujący wybudowanie, adaptację czy wykończenie nieruchomości.

Co do zasady, część tych wydatków, według organów podatkowych, mieści się w słowie „remont”, użytym przez ustawodawcę w ustawie o PIT.

Z uwagi na rozbieżności istniejące w tym zakresie, Ministerstwo Finansów wydało ogólną interpretację z 13 października 2021 r., nr DD2.8202.4.2020, w której wskazano katalog wydatków spełniających kryteria wydatków na cele mieszkaniowe.

Są to przykładowo wydatki na zakup: kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej; piekarnika; szafki stanowiącej element mocowania umywalki; oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych; okapu, pochłaniacza mebli, które są trwale połączone konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, w tym tzw. mebli pod wymiar.

Wskazana interpretacja nie dotyczy oczywiście wszystkich wydatków, które mogą zostać zakwalifikowane na własne cele mieszkaniowe, jednak z uwagi na istniejące rozbieżności w interpretacji i wykładni przepisów ustawy o PIT w tym zakresie zarówno w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej i w orzecznictwie sądów administracyjnych, podatnicy często decydują się na wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów w swojej konkretnej sprawie i w odniesieniu do konkretnych wydatków.

Podsumowując, aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, możesz przeznaczyć przychód z odpłatnego zbycia (zysk ze sprzedaży) na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Jeśli nie przeznaczysz zysku ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe, będziesz musiał złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 i zapłacić podatek.

W razie pytań lub w toku trwającej kontroli podatkowej zachęcamy do kontaktu.

Julia Karcz
aplikant radcowski

Photo by CHUTTERSNAP on Unsplash

***

Podwyżka podatku od nieruchomości

Ministerstwo Finansów obwieściło nowe górne granice stawek podatków i opłat lokalnych, w tym podatku od nieruchomości.

Jakie są zasady ustalania wysokości stawek podatku od nieruchomości?

Mechanizm podwyższania stawek działa jak podwyżki dla sfery budżetowej na zasadzie indeksacji o inflację [Czytaj dalej…]

Julia Karcz

Radca prawny