Uwagi BCC do zmian w przepisach o podatku od nieruchomości

Litigato, jako członek Business Centre Club, organizacji zrzeszającej różnorodnych przedsiębiorców od 1991 roku, uważa, że tak znaczące zmiany w opodatkowaniu majątku firm z całej Polski powinny być przede wszystkim stabilne i przejrzyste. Dzięki temu biznes nie tylko będzie je rozumiał, ale także mógł właściwie wdrażać.

Jednocześnie, równie istotne jest utrzymanie – wielokrotnie obiecywanego przez przedstawicieli Ministerstwa Finansów – status quo w zakresie obciążenia podatkowego dla podatników.

Niestety, z perspektywy BCC, obecny projekt nie spełnia tych warunków w wystarczającym stopniu. Zawiera liczne luki i niedoskonałości, które mogą prowadzić do kontrowersji i sporów między podatnikami, a samorządami.

Przykładem jest brak wyraźnego rozróżnienia między budynkiem, a budowlą. Projekt również rozszerza zakres opodatkowania, co w wielu branżach jest wyjątkowo problematyczne.

BCC zaprezentowało uwagi szczegółowe do Projektu

1. Zmiany w zakresie art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm., dalej: UPOL) – definicja budynku
• Aby uniknąć kontrowersji, Projekt powinien w jasny sposób opisywać relację pomiędzy pojęciami budynku oraz budowli.
2. Zmiany w zakresie art. 1a ust. 1 pkt 2-2c UPOL – definicja budowli oraz definicje powiązane
• W relacji pomiędzy poszczególnymi rodzajami budowli w przepisie powinna znaleźć się wyraźna reguła kolizyjna,

• Przesłanka wykonania z użyciem wyrobów budowlanych – BCC apeluje o powrót w tej kwestii do pojęcia „wzniesienia”, które jest lepiej dostosowane do specyfiki opodatkowania podatkiem od nieruchomości,

• Poszczególne obiekty uznawane za budowle – wątpliwości dotyczące katalogu zawartego w załączniku nr 4 do ustawy:

Poz. 7 – „zbiornik w postaci silosu, elewatora, bunkra do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych (…)”

Poz. 8 – „obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem”

Poz. 10 – „przekrycie namiotowe i powłoka pneumatyczna”

Poz. 12 – „sieć: elektroenergetyczna, telekomunikacyjna, gazowa, ciepłownicza, wodociągowa, kanalizacyjna oraz inna sieć uzbrojenia terenu, rurociąg przesyłowy”

Poz. 17 – „droga kolejowa, tj. tory kolejowe, w tym rozjazdy i skrzyżowania torów, wchodzące w ich skład szyny, szyny żłobkowe, kierownice, odbojnice, prowadnice, zwrotnice, krzyżownice (…)”

Poz. 22 – „składowisko odpadów”

Poz. 26 – „wolno stojące trwale związane z gruntem: maszt antenowy, tablica reklamowa i urządzenie reklamowe, oświetlenie zewnętrzne, instalacja przemysłowa oraz urządzenie techniczne”

• Przesłanka całości techniczno-użytkowej – Należałoby rozważyć usunięcie omawianej przesłanki z definicji budowli i zastąpienie jej enumeratywnym wyliczeniem instalacji i urządzeń podlegających opodatkowaniu jako budowle bezpośrednio w treści załącznika nr 4.,

• Definicja trwałego związania z gruntem – Projektodawca powinien rozważyć uwzględnienie dorobku orzeczniczego sądów administracyjnych (co według uzasadnienia Projektu było jednym z celów Projektu) i odwołanie się do rozumienia trwałego związania obiektu z gruntem, przedstawionego przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 29 września 2021 r., sygn. III FPS 1/21. W tej uchwale wskazano, że trwałe związanie z gruntem wymaga trwałego (sztywnego, stabilnego, ciągłego, niezmiennego) powiązania obiektu z fundamentami, a możliwość jego przemieszczenia bez wykonywania robót ziemnych wyklucza istnienie trwałego związku z gruntem,

• Eliminacja kategorii obiektów małej architektury – BCC postuluje wprowadzenie do UPOL definicji obiektu małej architektury oraz zawężenie przez jej pryzmat katalogu opodatkowanych budowli.

Stan prawny lipiec 2026 

Z postulatów zgłoszonych wówczas przez BCC największe znaczenie praktyczne miał ten dotyczący definicji „trwałego związania z gruntem” – i akurat ten został przez ustawodawcę uwzględniony. Obowiązująca od 1 stycznia 2025 r. ustawa oparła tę definicję właśnie na rozumieniu wypracowanym przez NSA w uchwale III FPS 1/21, o którą apelowało BCC, zamiast tworzyć własne, oderwane od orzecznictwa kryterium. Nie oznacza to jednak końca sporów – to kryterium jest dziś jednym z najczęściej testowanych w sądach administracyjnych, zwłaszcza w sprawach dotyczących obiektów granicznych: kontenerów, hal namiotowych czy konstrukcji jedynie postawionych na fundamencie bez trwałego z nim połączenia. Przykładowo NSA w wyroku z 21 stycznia 2026 r. (sygn. III FSK 1052/24) potwierdził, że o zakwalifikowaniu obiektu jako budynku decyduje łącznie trwałe związanie z gruntem, wydzielenie z przestrzeni przegrodami budowlanymi oraz posiadanie fundamentu i dachu, a WSA w Gdańsku w wyroku z tego samego dnia (sygn. I SA/Gd 859/25) wprost odwołał się do uchwały III FPS 1/21 przy ocenie takiego przypadku. Pozostałe uwagi BCC – reguła kolizyjna między rodzajami budowli czy powrót do pojęcia „wzniesienia” zamiast „wyrobów budowlanych” – nie zostały uwzględnione w tym kształcie, co nadal bywa źródłem wątpliwości przy klasyfikacji konkretnych obiektów z załącznika nr 4 do ustawy. 

Wojciech Pławiak

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 609 241 737
Email: wojciech.plawiak@litigato.pl

Umów konsultację

Tomasz Szewczak

Inżynier architekt

Telefon: +48 696 466 469
Email: tomasz.szewczak@litigato.pl

Umów konsultację