Podatkowe aspekty zbycia nieruchomości – pierwsze zasiedlenie a VAT i PCC 

Czym jest pierwsze zasiedlenie? 

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się: 

• oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, 
• lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, 

po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu (jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej środka trwałego). 

W praktyce pierwsze zasiedlenie następuje np. w momencie wynajmu budynku po wybudowaniu albo przy rozpoczęciu korzystania z nieruchomości na własne cele gospodarcze. Poręczenie majątkowe w sprawie karnej może być istotnym zabezpieczeniem w przypadku sporów związanych z opodatkowaniem nieruchomości, gdy transakcja wymaga dodatkowych gwarancji finansowych. Warto rozważyć jego zastosowanie przy pierwszym zasiedleniu nieruchomości.

Pierwsze zasiedlenie a opodatkowanie sprzedaży nieruchomości VAT 

Ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia jest kluczowe dla określenia skutków podatkowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: 

• sprzedaż następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 
• albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Oznacza to, że transakcja sprzedaży nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata. 

Jeśli sprzedaż jest zwolniona z VAT, wówczas podlega podatkowi PCC. 

Czy można zrezygnować ze zwolnienia z VAT? 

Tak. Podatnik może wybrać opodatkowanie transakcji stawką VAT, jeśli spełnione są warunki z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: 

1. Sprzedający i nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. 
2. Złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania – w akcie notarialnym lub wcześniej w urzędzie skarbowym właściwym dla nabywcy. 

Oświadczenie musi zawierać m.in. dane stron, adres nieruchomości i planowaną datę zawarcia umowy. Warto skonsultować się z ekspertem, gdy chodzi o podatek od sprzedaży nieruchomości, aby uniknąć nieporozumień w rozliczeniach VAT i PCC. Profesjonalne doradztwo może znacząco zmniejszyć ryzyko podatkowe.

Jak opodatkowany jest grunt przy sprzedaży nieruchomości? 

Zgodnie z zasadą z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: 

„W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo ich części, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.” 

Oznacza to, że grunt „dzieli los” budynku: 

• jeśli sprzedaż budynku jest opodatkowana VAT, to grunt również, 
• jeśli sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia – grunt także korzysta ze zwolnienia. 

Dotyczy to także gruntów w użytkowaniu wieczystym. 

Najczęściej zadawane pytania (FAQ) 

Jak ustalić, czy doszło do pierwszego zasiedlenia? 

Należy sprawdzić, czy nieruchomość została oddana pierwszemu użytkownikowi lub używana na własne potrzeby po wybudowaniu, lub ulepszeniu. 

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT? 

Jeżeli od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata. 

Co jeśli sprzedaję nieruchomość w ramach pierwszego zasiedlenia? 

Wtedy transakcja podlega VAT i nie korzysta ze zwolnienia. 

Czy sprzedaż nieruchomości zawsze podlega PCC? 

Nie. Jeśli sprzedaż jest opodatkowana VAT, nie płaci się PCC.  

Podsumowanie 

Pierwsze zasiedlenie to kluczowy moment dla ustalenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Od niego zależy, czy transakcja podlega VAT czy PCC. Jeśli masz jakieś pytania skontaktuj się z LITIGATO – nasi doradcy podatkowi pomogą Ci przejść przez całą procedurę i udzielą wszelkich potrzebnych informacji.

Wojciech Pławiak

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 609 241 737
Email: wojciech.plawiak@litigato.pl

Magdalena Bugajska

Radca prawny

Telefon: +48 507 163 229
Email: magdalena.bugajska@litigato.pl