Opłata za użytkowanie wieczyste a podatek od nieruchomości  – różnice

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe, które pozwala korzystać z gruntu Skarbu Państwa lub gminy przez określony czas (zwykle 99 lat).

Użytkownik wieczysty może przy tym swobodnie dysponować gruntem, w tym wybudować na nim budynek lub budowlę, a także sprzedać lub obciążyć hipoteką swoje prawo użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste podlega dziedziczeniu.

Na użytkowniku wieczystym ciąży obowiązek uiszczenia tzw. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, której nie należy mylić z podatkiem od nieruchomości.

Sprawdź również: Podatek od sprzedaży nieruchomości

Co to jest opłata za użytkowanie wieczyste i kiedy ją się płaci?

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste nie jest podatkiem, ale formą czynszu za korzystanie z gruntu Skarbu Państwa lub gminy. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości, a płatność następuje do 31 marca każdego roku, z góry za cały rok.

Przy ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego użytkownik jest zobligowany do uiszczenia pierwszej opłaty wynoszącej od 15% do 25% wartości nieruchomości. Następnie, użytkownik jest zobligowany do uiszczania co roku tzw. opłaty rocznej, której wysokość wynosi od 0,3% do 3% wartości nieruchomości, w zależności od przeznaczenia gruntu (działalność rolnicza, turystyczna, lecznicza, kulturalna itd.).

Jakie są różnice między opłatą za użytkowanie wieczyste a podatkiem od nieruchomości?

Niezależnie od uiszczenia ww. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, na użytkowniku wieczystym ciąży jednocześnie obowiązek zapłacenia podatku od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem od majątku, czyli od posiadanych nieruchomości. Podstawą opodatkowania w przypadku gruntów jest ich powierzchnia.

Nie pozwól, aby formalności Cię zaskoczyły, jeśli masz pytania dotyczące opłaty za użytkowanie wieczyste lub podatku od nieruchomości, skontaktuj się z nami – nasi specjaliści z Kancelarii prawno podatkowej chętnie pomogą Ci rozwiać wszelkie wątpliwości! 

Sprawdź również: Kiedy i jak złożyć deklarację podatkową od nieruchomości?

Zmiany w podatku od nieruchomości i użytkowaniu wieczystym w 2026 roku

Od 2026 roku obowiązuje nowa definicja budynku oraz budowli w podatku od nieruchomości, niezależna od przepisów prawa budowlanego. Ustawodawca wprowadził zamknięty katalog budowli w załączniku nr 4 do ustawy, obejmujący m.in. elektrownie, magazyny energii czy fundamenty pod maszyny. W praktyce oznacza to, że użytkownik wieczysty, chcąc ustalić, czy posadowiony na gruncie obiekt podlega opodatkowaniu, powinien sięgnąć właśnie do tego załącznika, a nie – jak dotychczas – do przepisów budowlanych.

Zmiany nie ograniczają się przy tym do samego podatku od nieruchomości. W 2026 roku planowany jest również powrót instytucji użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe, zlikwidowanej w 2019 roku. Zgodnie z zapowiedziami opłata roczna miałaby wynosić 0,3% wartości gruntu, a projekt ustawy – obejmujący także grunty spółdzielni mieszkaniowych o nieuregulowanym stanie prawnym – ma trafić pod obrady Rady Ministrów w pierwszym kwartale 2026 roku.

Tomasz Prokurat

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 508 327 308
Email: tomasz.prokurat@litigato.pl

Umów konsultację