Zwolnienie z PIT środków ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na spłatę unieważnionego kredytu frankowego
Wygrana z bankiem w sporze dotyczącym kredytu frankowego wiąże się z satysfakcją. Niemniej, dla niektórych Frankowiczów może stanowić także początek kolejnych wyzwań — tym razem podatkowych.
W artykule przyglądamy się, jak unieważnienie umowy kredytu frankowego wpływa na rozliczenia z fiskusem w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na spłatę kredytu, który… formalnie nigdy nie istniał.
Czy ulga mieszkaniowa może zostać cofnięta?
Dochody ze sprzedaży nieruchomości podlegają zwolnieniu z PIT, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe (tzw. ulga mieszkaniowe). W tym zakresie, wydatkiem na własne cele mieszkaniowe może być również wydatek poniesiony na spłatę kredytu (w tym kredytu frankowego) zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.
W przypadku stwierdzenia nieważności umowy kredytu frankowego skutki prawne na gruncie prawa cywilnego występują ex tunc (wstecz), a więc od momentu zawarcia wadliwej umowy, co oznacza, że umowę kredytu frankowego traktujemy jakby w ogóle nie doszło do jej zawarcia.
Powyższe może skutkować cofnięciem ulgi mieszkaniowej.
Jak organy podatkowe traktują wydatki na spłatę unieważnionego kredytu?
Zgodnie z aktualnym podejściem organów podatkowych jeśli umowa o kredyt została unieważniona, nie można mówić o wydatkowaniu przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.
Organy podatkowe twierdzą, że skoro umowa kredytu została uznana za niezawartą w ogóle, to należy uznać, że także spłatę kredytu należy uznać za niebyłą.
Fiskus przy tym podważa stanowisko podatników, zgodnie z którym wydatki poniesione na spłatę unieważnionego kredytu należy przekwalifikować jako wydatki na spłatę kapitału udzielonego przez Bank i uznać jako środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.
W konsekwencji, według Urzędów Skarbowych przychód ze sprzedaży nieruchomości, który został przeznaczony na spłatę unieważnionego kredytu frankowego podlega opodatkowaniu podatkiem według stawki 19%.
W związku z tym w ocenie organów podatkowych w przypadku unieważnienia umowy kredytu frankowego, który był spłacany ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy złożyć korektę deklaracji oraz zapłacić podatek wraz z odsetkami.
Sprawdź nasze usługi – Kontrole i postepowania podatkowe
Jak uniknąć cofnięcia ulgi mieszkaniowej?
Ww. podejście organów wypacza sens ulgi mieszkaniowej, która miała na celu ułatwienie osobom fizycznym realizacji ich potrzeb mieszkaniowych. Jak uniknąć cofnięcia ulgi mieszkaniowej?
W sytuacji ustalania stosunku pomiędzy bankiem a kredytobiorcą przez Sąd, po stwierdzeniu nieważności poprzedniego stosunku prawnego należy zbadać treść oświadczeń woli i posłużyć się instytucją konwersji, która powinna doprowadzić do ewentualnego wskazania adekwatnego stosunku prawnego. W związku z tym, po unieważnieniu umowy kredytu frankowego i zawarciu ugody pomiędzy bankiem a kredytobiorcą mamy do czynienia z rozliczeniem umowy pożyczki.
W tym zakresie zgodnie z przepisami prawa podatkowego, środki wypłacone z tytułu zwrotu pożyczki bądź z tytułu odsetek od pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe również podlegają zwolnieniu z opodatkowania (ulga mieszkaniowa).
***
Jeśli udało Ci się unieważnić kredyt frankowy i zastanawiasz się, w jaki sposób może wpłynąć to na Twoje rozliczenia, skontaktuj się z nami.
Kancelaria podatkowa Warszawa LITIGATO – Skontaktuj się z nami! Nasi najlepsi doradcy podatkowi w Warszawie mogą wesprzeć Cię w sporze z organem, usiłującym cofnąć ulgę mieszkaniową wskutek unieważnienia umowy kredytu frankowego.
Stan prawny lipiec 2026
Niemal rok po publikacji tego wpisu opisana w nim negatywna linia fiskusa nie została jeszcze przełamana żadną ogólną interpretacją czy przełomowym wyrokiem NSA – spory o to, czy spłata unieważnionego kredytu frankowego uprawnia do ulgi mieszkaniowej, wciąż toczą się w formule indywidualnych interpretacji podatkowych, rozstrzyganych każdorazowo na podstawie konkretnego stanu faktycznego. W tym samym czasie w orzecznictwie i praktyce interpretacyjnej dotyczącej frankowiczów utrwaliła się jednak korzystniejsza dla podatników linia w sprawach sąsiadujących z tym problemem – np. w kwestii samego zwrotu nadpłaconych rat kapitałowo-odsetkowych po unieważnieniu umowy, który zgodnie z ugruntowanym już stanowiskiem organów i doradców podatkowych nie stanowi przychodu podatkowego, ponieważ jest jedynie odzyskaniem własnych środków. Ta ogólna, coraz bardziej neutralna podatkowo ocena skutków unieważnienia umów frankowych nie została jednak jeszcze formalnie przeniesiona na grunt ulgi mieszkaniowej opisanej w tym wpisie – co oznacza, że zaproponowana tu strategia oparta na konwersji rozliczenia w pożyczkę pozostaje, na dziś, najbezpieczniejszym praktycznym rozwiązaniem dla podatników w tej konkretnej sytuacji.
Rekomendacje
LITIGATO Spory podatkowe wyróżnione w rankingu firm doradztwa podatkowego w 2022 roku
Wojciech Plawiak – rekomendowany doradca w podatku od nieruchomości
www.litigato.pl – TOP 5 w kategorii Najlepsze strony internetowe
Wojciech Pławiak jest ekspertem BCC w zakresie sporów podatkowych i podatku od nieruchomości.
LITIGATO Spory podatkowe jest członkiem Business Centre Club.
Business Centre Club
Wojciech Pławiak został uznany za najlepszego specjalistę w zakresie podatku od nieruchomości w 2015 r. w prestiżowym X ogólnopolskim rankingu Rzeczpospolitej oraz rekomendowany doradca w kategorii Podatek od nieruchomości w XIII edycji Rankingu za 2019 r.
Rzeczpospolita
