Unieważnienie kredytu frankowego a prawo do ulgi mieszkaniowej
Dla osób toczących spór z bankami w sprawie unieważnienia umowy o kredyt walutowy udzielony we frankach szwajcarskich, wygrana sprawa wiąże się z uczuciem ulgi finansowej. Wielu natomiast nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji wynikających z „korzystnego” rozstrzygnięcia sprawy. W tym artykule dowiesz się, jak unieważnienie umowy kredytu frankowego wpływa na otrzymaną ulgę podatkową.
Istota problemu – sprzedaż nieruchomości a spłata kredytu
Zgodnie z obowiązującą ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U.2025.163 t.j.), w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wytworzenia, należy zapłacić podatek w wysokości 19% od uzyskanego przychodu. Istnieje natomiast możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej polegającej na braku konieczności płacenia podatku. Warunkiem jest przeznaczenie środków uzyskanych ze zbycia na własne cele mieszkaniowe – najczęściej wiąże się to ze spłatą kredytu zaciągniętego na potrzeby mieszkaniowe (remont bądź zakup).
Pojawia się natomiast wątpliwość: gdy umowa uznana jest za nieważną od chwili zawarcia, to czy jego spłata może zostać uznana za własny cel mieszkaniowy?
Unieważnienie kredytu a ulga mieszkaniowa – jakie stanowisko zajmuje fiskus?
Krajowa Informacja Skarbowa przyjmuje podejście, że jeśli umowa jest nieważna, to kredyt technicznie nie istniał, więc nie można mówić o spłacie kredytu i spełnieniu własnego celu mieszkaniowego w rozumieniu ustawy o podatku od osób fizycznych. W praktyce oznacza to, że podatnicy muszą dokonać korekty deklaracji PIT-39 i zapłacić zaległy podatek (jeśli nie jest to sprawa przedawniona), wraz z należnymi odsetkami.
Idealnym przykładem jest interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC) w sytuacji mężczyzny, który zaciągnął kredyt we frankach szwajcarskich na zakup domu w 2008 r. i mieszka w nim do dziś. Kupił on mieszkanie w 2019 r. i jeszcze w tym samym roku je sprzedał, aby szybciej spłacić zobowiązanie. Trwała już wtedy sprawa sądowa w zakresie stwierdzenie nieważności umowy, gdzie wyrok sądu I instancji zapadł w 2022 r., a ostateczne rozwiązanie umowy nastąpiło w marcu 2024 roku.
Mężczyzna wystąpił z wnioskiem o indywidualną interpretację, aby uzyskać potwierdzenie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej – ponieważ środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na spłatę kredytu na dom, to jego zdaniem spełnia on warunki ulgi. Nie zgodził się z nim natomiast dyrektor KIS, twierdząc, że stwierdzenie nieważności umowy od momentu jej zawarcia, nie wywołuje skutków prawnych co oznacza, że dla organu kredyt nie istnieje. W związku z tym, podatnik nie spełnił warunków koniecznych do możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Zobacz również: Skutki podatkowe ugody z bankiem dotyczącej kredytu walutowego
Jak zminimalizować ryzyko podatkowe?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem frankowym jest zawiłym procesem, w którym stawką są nie tylko odzyskane pieniądze, ale i spokój ducha przed fiskusem. Choć dla części osób terminy przedawnienia okazały się łaskawe, dla większości podatników jedynym rozwiązaniem jest teraz inteligentne zarządzanie uzyskanym kapitałem. Drogą do sprawnego rozwiązania sprawy jest udanie się do doradcy podatkowego, który posiada wiedzę oraz sposób na maksymalizację ulgi mieszkaniowej oraz stworzy indywidualny plan działania w Twojej sprawie. Konsultacja z ekspertem pozwala na zapoznanie się z działaniami możliwymi do podjęcia, co może skutkować oszczędnościami sięgającymi kwot do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Podsumowanie
Unieważnienie kredytu frankowego, choć korzystne finansowo, rodzi skomplikowane konsekwencje podatkowe w przypadku wcześniejszej sprzedaży nieruchomości i chęci skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Według fiskusa spłata kredytu z unieważnionej umowy nie jest uznawana za cel mieszkaniowy, co może skutkować koniecznością zapłaty 19% podatku wraz z odsetkami. Aby uniknąć dotkliwych strat finansowych, kluczowe jest profesjonalne zarządzanie uzyskanym kapitałem pod okiem doradcy podatkowego.
Jeśli masz pytania w zakresie doradztwa podatkowego nieruchomości obciążonej kredytem frankowym, skontaktuj się z nami. Eksperci zespołu LITIGATO Kancelaria Podatkowa Warszawa przeanalizują Twoją sytuację, zapewnią kompleksowe doradztwo i udzielą rzetelnych informacji dotyczących mieszkaniowej ulgi podatkowej.
Rekomendacje
LITIGATO Spory podatkowe wyróżnione w rankingu firm doradztwa podatkowego w 2022 roku
Wojciech Plawiak – rekomendowany doradca w podatku od nieruchomości
www.litigato.pl – TOP 5 w kategorii Najlepsze strony internetowe
Wojciech Pławiak jest ekspertem BCC w zakresie sporów podatkowych i podatku od nieruchomości.
LITIGATO Spory podatkowe jest członkiem Business Centre Club.
Business Centre Club
Wojciech Pławiak został uznany za najlepszego specjalistę w zakresie podatku od nieruchomości w 2015 r. w prestiżowym X ogólnopolskim rankingu Rzeczpospolitej oraz rekomendowany doradca w kategorii Podatek od nieruchomości w XIII edycji Rankingu za 2019 r.
Rzeczpospolita
