Sprzedaż działek należących do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy podatkowe za sprzedaż dokonywaną w ramach działalności gospodarczej.

W takim przypadku osoba sprzedająca  będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, nawet wówczas, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

Sprzedaż działki – sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza?

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że “między czynnościami dokonywanymi w ramach zarządu majątkiem osobistym, a działalnością gospodarczą istnieje płynna granica”.

Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a oraz art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także art. 15 ust 1 i art. 15 ust 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług.

Na podstawie ww. przepisów trudno jest bowiem w sposób jednoznaczny określić, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozumieć, jako czynności dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Brak ustawowego rozgraniczenia ww. kwestii, w konsekwencji doprowadza do sytuacji, w której osoby zbywające wchodzące w skład majątku prywatnego nieruchomości nie wiedzą czy z tytułu dokonanej sprzedaży powinni zapłacić podatek.

Ze względu na brak szczegółowych regulacji prawnych, niejednolite stanowisko organów podatkowych oraz rozstrzygnięcia sądów administracyjnych, nie jest możliwe stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań, który pozwoliłby na ocenę czy dokonaną przez podatnika sprzedaż nieruchomości należy kwalifikować jako działalność gospodarczą, czy też jest to czynność dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dlatego też ocena każdego przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości powinna zostać dokonana indywidualnie.

Prywatna sprzedaż działki

Okoliczności, które w świetle dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych przemawiały za zakwalifikowaniem dokonanej przez podatnika sprzedaży nieruchomości za sprzedaż mieszczącą się w zarządzie majątkiem prywatnym są następujące:

• ponoszenie nakładów inwestycyjnych niewykraczających poza standardowe działania z zakresu zarządu majątkiem prywatnym – „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym” wyrok NSA dnia 30 kwietnia 2021 r., sygn. akt: I FSK 1269/18
• wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu o mniejszej powierzchni –„Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi” wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17
• brak powtarzalności zakupu i sprzedaży nieruchomości – „Po zbyciu poszczególnych działek skarżąca nie podjęła żadnych działań by nabyć kolejną nieruchomość w celach handlowych. Charakterystyczną cechą handlowca jest zaś nabywanie nowych towarów w miejsce tych które sprzeda. Tylko pod tym warunkiem sprzedaż może przekształcić się w działalność handlową i stanowić źródło utrzymania w dłuższej perspektywie pozwalającej przyjąć, że działalność handlowa jest wykonywana w sposób stały i systematyczny.” wyrok WSA w Łodzi z dnia 14 czerwca 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 174/18
• zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości – „zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Działania powyższe, a także podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi, mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym Skarżącej.” wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt: I FSK 1476/17
• uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę – „Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę zdaniem Sądu nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości” wyrok WSA w Rzeszowie dnia 5 marca 2020 r. sygn. akt I SA/Rz 913/19
• sprzedaż w celu uzyskania zysku – „Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę zdaniem Sądu nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie.” wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 5 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Rz 913/19
• sprzedaż majątku osobistego, który został nabyty w celu spożytkowania w celach prywatnych– „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Po 804/19.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Pomocny dla podatników może być ostatni wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Trybunał podkreślił, że ocena każdego przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości powinna zostać dokonana indywidualnie, z uwzględnieniem zasady in dubio pro tributario, czyli rozstrzygania wątpliwości na korzyść podatnika: „W każdym przypadku respektowana winna być zasada in dubio pro tributario, nakazująca rozstrzygać niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego na korzyść podatnika. Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą”.

W praktyce wskazane elementy są przedmiotem sporów podatkowych i są oceniane przez organy podatkowe w toku kontroli podatkowej. W razie pytań zachęcamy do kontaktu.

Magdalena Bugajska
radca prawny

Photo by Qang Jaka on Unsplash

***

Zmiany w Ordynacji podatkowej – przedawnienie podatków po nowemu

Po zmianach w PIT i CIT, Polskim Ładzie 1.0 i 2.0 fiskus nie próżnuje. Dziennik Gazeta Prawna donosi o zmianach, które tym razem mają dotyczyć przepisów Ordynacji podatkowej, w tym tego co w MamKontrole.pl interesuje nas najbardziej czyli postępowań podatkowych.

Do tej pory nie ma jeszcze konkretnego projektu nowych przepisów ale z tego co wiemy na ten moment dwie zmiany wydają się najważniejsze [Czytaj dalej…]

Julia Karcz

Radca prawny