Propozycja nowej definicji budynku w projekcie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych

Zmiany polegają na ukształtowaniu nowej definicja budynku, która to definicja ma wyglądać następująco:

• obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, również w przypadku, gdy jest on częścią obiektu wymienionego w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy.

W zaproponowanej autonomicznej definicji budynku zawarto elementy, które w obecnym stanie prawnym, na gruncie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o podatkach i opłatach lokalnych decydują o zakwalifikowaniu obiektu jako budynku.

Elementy definicji

Analizując zaproponowaną definicję, natrafimy na kilka niejasności:

• obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem…

1. Czy pod tą częścią definicji budynku mamy rozumieć tylko takie instalacje jak instalacja elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa znajdujące się wewnątrz budynku i stanowiące jego integralną część?
2. Jak definiować pojęcie integralnej części?
3. Czy „tajemnicze” instalacje zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem muszą znajdować się wewnątrz budynku? Co z instalacjami, które znajdują się na zewnątrz, a które również służą do użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem?
4. Idąc dalej czy w skład omawianych instalacji również będą służyć instalacje przemysłowe których zadaniem jest umożliwienie procesu produkcyjnego, a które z pewnością stanowią integralną część budynku?
5. Czy faktycznie podstawą opodatkowania budynku będzie tylko jego powierzchnia użytkowa?

• wykonany z użyciem wyrobów budowlanych…

1. Co to są wyroby budowlane? W uzasadnieniu MF informuje Nas, że definicja budynku ma być autonomiczna, czyli interpretowana bez potrzeby odwoływania się do innych przepisów poza podatkowych. Czy nie o to chodzi w całej nowelizacji ustawy?
2. Czy jeśli użyjemy w części (np. 5%) w procesie wykonania budynku wyrobu budowlanego, który nie jest zdefiniowany to obiekt taki będzie budynkiem?
3. Jak przykrycie namiotowe i powłoka pneumatyczna mają być wykonane z użyciem wyrobów budowlanych?

Co budzi wątpliwości podatników?

MF w uzasadnieniu wskazuje, że definicja budynku nie będzie miała zastosowania do pozostałych obiektów, wymienionych w projektowanym załączniku nr 4 do ustawy, w tym przykładowo do obiektów wymienionych w poz. 12 załącznika (sieci: elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz inne sieci uzbrojenia terenu, rurociągi przesyłowe).

Budynek a budowla

Przepisy likwidują dotychczasowy jasny podział między budynki i budowli. Dotąd budowlą mógł być tylko obiekt niebędący budynkiem, czyli spełnienie definicji budynku automatycznie wykluczało obiekt ze zbioru budowli.

Projekt proponuje w to miejsce przyjęcie, ze budynek może częścią obiektu wymienionego w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy czyli katalogu budowli. Co jednak jeśli cały obiekt wymieniony w tym załączniku jest budynkiem, np. obiekt sportowy, oczyszczalnia ścieków itp. Tego projekt niestety nie wyjaśnia.

Ministerstwo zapewniło podatników w uzasadnieniu, że nowelizacja ma na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych dotyczących aktualnych przepisów. Obecny kształt projektu nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych tego celu niestety nie realizuje.

Aktualizacja (lipiec 2026) 

Część wątpliwości opisanych w tym wpisie ustawodawca faktycznie uwzględnił, zanim przepisy weszły w życie 1 stycznia 2025 r. Najbardziej problematyczny fragment definicji – „wykonany z użyciem wyrobów budowlanych” – zniknął z ostatecznego tekstu. Zastąpiono go kryterium obiektu „wzniesionego w wyniku robót budowlanych”, co miało uciąć spory o to, czy niewielki udział jednego niezdefiniowanego materiału w konstrukcji przesądza o statusie budynku. Nie udało się jednak wyeliminować drugiej, ważniejszej wątpliwości: fragment o „instalacjach zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem” przetrwał w niemal niezmienionym brzmieniu, a pytanie, czy obejmuje on także instalacje przemysłowe służące procesowi produkcyjnemu, pozostało otwarte. W praktyce zakres tych instalacji okazał się zależny od konkretnego przeznaczenia danego obiektu, oceniany każdorazowo osobno – od sierpnia 2025 r. zaczęły się pojawiać pierwsze indywidualne interpretacje gmin w tej sprawie, a rok później temat trafił już do sądów administracyjnych, które musiały rozstrzygać, czy konkretna instalacja produkcyjna wewnątrz hali jest elementem budynku, czy odrębnie opodatkowaną budowlą. Innymi słowy: definicja budynku faktycznie stała się bardziej autonomiczna, ale nie bardziej jednoznaczna – firmy z rozbudowaną infrastrukturą techniczną powinny liczyć się z koniecznością indywidualnej analizy każdego obiektu. 

Wojciech Pławiak

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 609 241 737
Email: wojciech.plawiak@litigato.pl

Umów konsultację

Tomasz Szewczak

Inżynier architekt

Telefon: +48 696 466 469
Email: tomasz.szewczak@litigato.pl

Umów konsultację