• Maksymalna stawka dla budynków w podatku od nieruchomości w roku 2022 to 25,74 zł/m2,
• Maksymalna stawka dla budynków w podatku od nieruchomości w roku 2024 to 33,10 zł/m2,
• Wzrost na przestrzeni ostatnich 3 lat to prawie 29%!
• 25% nadpłat w firmach to konsekwencja problemów z prawidłowym określeniem powierzchni użytkowej budynków,
• Podatek od nieruchomości stanowi nierzadko duże obciążenie finansowe, a przedsiębiorcy nie zawsze wiedzą, w jaki sposób dokonać prawidłowego obmiaru powierzchni.

Powierzchnia użytkowa, czyli jaka?

Podstawą prawną do wykonania pomiarów powierzchni użytkowej do celów podatkowych jest ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.

Jak wskazano w art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację natomiast uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Tylko pomiar z natury powierzchni użytkowej jest jedynym prawidłowym źródłem informacji na temat faktycznej powierzchni budynków. Ani projekt budowlany, ani pozwolenia na użytkowanie nie uwzględniają dyrektywy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Na podstawie dokonanego pomiaru przez osobę z odpowiednim doświadczaniem i kwalifikacjami sporządza jest inwentaryzacja powierzchni użytkowej, która faktycznie przedstawia realną powierzchnie, która powinna być podstawą do opodatkowania.

Dokumentacja taka jest dokumentem, na podstawie którego podatnik może wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

Różnice w wysokości stawki podatkowej

Stawka podatku jest inna dla powierzchni mieszkalnej, związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej, udzielaniem świadczeń zdrowotnych jak również na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego.

Charakter nieruchomości

Im większa nieruchomość (powierzchnia budynków), bardziej skomplikowany układ architektoniczny tym większa możliwość na potencjalne oszczędności.

Budynki z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, a nawet starsze, często pozostają bez aktualnej inwentaryzacji powierzchni, bez jej prawidłowej weryfikacji czy jakiejkolwiek dokumentacji.

Również dokumentacja budowlana dla nowych inwestycji nie jest spójna z powierzchnią użytkową którą należałoby wskazać jako podstawę opodatkowania.

Z praktyki kancelarii branże, w których najczęściej dochodzi do zawyżania wielkość powierzchni budynków to branża hotelarska, chemiczna, spożywcza, meblarska oraz samochodowa.

Tomasz Szewczak

Inżynier architekt

Wojciech Pławiak

Radca prawny / Doradca podatkowy