Zbycie nieruchomości niezabudowanej – istotne kwestie na gruncie podatku VAT

Jak wygląda sprzedaż gruntu niezabudowanego od strony podatkowej? Wyjaśniamy to w poniższym artykule.

Sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy  sprzedaż z majątku prywatnego?

W celu ustalenia skutków podatkowych zbycia niezabudowanej nieruchomości  na gruncie VAT (i PCC) w pierwszej kolejność niezbędne jest ustalenie, czy zbywający nieruchomość dokonując jej zbycia działa w charakterze podatnika VAT czy też dokonuje sprzedaży gruntu nie działając w tym charakterze (tzw. sprzedaż majątku „prywatnego”).

Ustalenie, czy sprzedawca nieruchomości działa jako podatnik VAT, wymaga indywidualnej analizy konkretnego stanu faktycznego. Sytuacja jest dość klarowna wówczas, gdy zbycia nieruchomości dokonuje osoba prawna (np. spółka) prowadząca działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Wątpliwości mogą pojawić się wówczas, gdy sprzedającym jest osoba fizyczna, a zbywana nieruchomość wchodzi w skład jej majątku prywatnego. Taka osoba – zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych oraz rozstrzygnięciami organów podatkowych – w niektórych sytuacjach może zostać uznana za podatnika podatku VAT, nawet jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej w innym zakresie (co szczegółowo zostanie opisane w dalszej części niniejszego artykułu). 

Rozstrzygnięcie omawianej kwestii jest istotne, albowiem sprzedaż nieruchomości niezabudowanej może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy jest dokonywana przez osobę działającą w charakterze podatnika VAT. Sprzedaż nieruchomości w ramach tzw. zarządu majątkiem prywatnym nie podlega opodatkowaniu omawianym podatkiem (wówczas sprzedaż podlega jednak podatkowi od czynności cywilnoprawnych – PCC).

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – właściwa stawka podatku VAT

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23% lub korzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Podstawę zwolnienia stanowi art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT, który stanowi, że

• Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenu budowlanego została ujęta w art. 2 ust 33 ustawy o VAT, który stanowi, że przez teren budowlany rozumie się

• grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z powyższym, przeznaczenie gruntu należy oceniać na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przypadku braku takiego planu – na podstawie wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Inne dokumenty czy też ewidencje dotyczące nieruchomości nie mają zatem znaczenia przy ustalaniu czy dany grunt jest terenem budowlanym. Powyższe potwierdza też interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r., nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639 w której wskazano, że:

• „od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o VAT definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków”.

Zatem, w sytuacji, gdy nieruchomość zabudowana jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego lub została wydana wobec niej decyzja o warunkach zabudowy i w którymś z tych dokumentów przewidziano, że nieruchomość jest przeznaczona „pod zabudowę” transakcja zbycia takiej nieruchomości dokonywania przez podatnika VAT działającego w tym charakterze podlega opodatkowaniu VAT w stawce 23%. 

Jednocześnie zwracamy uwagę, że w orzecznictwie sądowym prezentowany jest pogląd o tym, że w przypadku, gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest na cele inne niż budowlane, ale warunki zabudowy przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczają pomocniczo możliwość wzniesienie różnorakich obiektów budowlanych, to nieruchomość nie zmienia swojego charakteru. Na kanwie opisanej sytuacji wydany został wyrok WSA w Krakowie z dnia 27 października 2021 r. sygn. akt I SA/Kr 1173/21 w którym sąd wskazał, że:

• „organ interpretacyjny dokonał błędnej wykładni art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług przyjmując, że „terenem budowlanym” będą również takie działki dla których szczegółowe warunki zabudowy przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczały pomocniczo wzniesienie różnorakich obiektów budowlanych (budynki i urządzenia związane z produkcją rolniczą, nie wymagające zgody na nierolnicze przeznaczenie gruntów rolnych, budynki mieszkalne jednorodzinne budowane w celu poprawy warunków bytowych rodziny, w granicach siedliska zabudowy siedliskowej; urządzenia niezbędne dla prowadzenia gospodarki rolnej, ogrodniczej, sadowniczej itp., tunele foliowe, szklarnie i obiekty małej architektury, urządzenia nietrwale związane z gruntem służące rekreacji i turystyce sezonowej – letniej i zimowej, niewymagające zgody na zmianę przeznaczenia terenu, urządzenia komunikacji, infrastruktury technicznej i melioracji, niewymagające zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania gruntów rolnych, urządzenia związane z zabezpieczeniem terenów przed skutkami powodzi: wały ochronne, rowy odwadniające, zbiorniki wodne itd.), pomimo że podstawowe przeznaczenie (ustalone na podstawie symboli wprowadzanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) było inne niż „pod zabudowę”.”

Decydując się na sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, w celu ustalenia właściwej stawki dla jej opodatkowania, zweryfikuj czy dla danej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź czy wydana została decyzja o warunkach zabudowy  W sytuacji, gdy takie dokumenty nie istnieją  lub też w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości określają one inne przeznaczenie niż pod zabudowę – sprzedaż takiej niezabudowanej nieruchomości będzie zwolniona z VAT. 

Zbycie nieruchomości niezabudowanej przez osobę fizyczną – czy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Osoba fizyczna nieprowadząca JDG i niezarejestrowana do VAT, a dokonująca sprzedaży posiadanej nieruchomości również może zostać uznana za podatnika podatku VAT w stosunku do tej tylko transakcji. Wszystko zależy od okoliczność w jakiej sprzedaż jest dokonywana.

Przesłanką decydującą o uznaniu osoby zbywającej nieruchomość za podatnika podatku VAT nie jest wpis do ewidencji działalności gospodarczej lecz aktywność, którą osoba ta wykazuje w stosunku do posiadanej nieruchomości. Dla uznania, że sprzedający działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, znaczenie będzie miało, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę profesjonalną, zorganizowaną. W ustawie o VAT nie sformułowano katalogu czynności, których podjęcie warunkuje uznanie osoby zbywającej nieruchomość za podmiot prowadzący działalność profesjonalną. W judykaturze również nie zostały dotychczas ukształtowane uniwersalne kryteria, których spełnienie warunkuje możliwość uznania zbywcy nieruchomości za podatnika podatku VAT. Powoduje to dość dużą uznaniowość organów podatkowych.

Niemniej, okolicznościami – które w świetle stanowiska prezentowanego najczęściej przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne – mogą świadczyć o profesjonalnym zbywaniu nieruchomości przez osobę fizyczną są:

• podzielenie gruntu na mniejsze działki
• wystąpienie o wydane decyzji o warunkach zabudowy
• wydzielenie drogi wewnętrznej
• doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu
• zamieszczanie ogłoszeń o zamiarze zbycia nieruchomości
• skorzystanie z pośredników w zakresie handlu nieruchomościami 

Ocena, czy działania osoby zamierzającej zbyć nieruchomość podejmowane są w ramach środków podobnych do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą musi być dokonywana całościowo, w ramach wszystkich czynności podjętych przez właściciela nieruchomości.  Jak się wskazuje w judykaturze:

• „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Nie mają też znaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy profesjonalności, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma też znaczenia w jakich celach grunt ten został nabyty.” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 października 2024 r., sygn. akt I SA/Po 363/24).

Zatem, dopiero indywidualne przeanalizowanie konkretnego przypadku pozwoli określić, czy sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, czy też dokonywana jest w ramach zarządu majątkiem prywatnym. 

Podsumowanie

Niewłaściwa ocena sytuacji może kosztować bardzo drogo. Jeżeli bowiem dokonałeś sprzedaży gruntu budowlanego i nie odprowadziłeś 23% VAT od tej sprzedaży, będąc przekonanym, że nie działasz przy tej sprzedaży jako przedsiębiorca, organ uzna, że podatek VAT był wliczony w cenę, którą zapłacił Ci nabywca (tzw. metoda „w stu”) – najczęściej Twoja umowa sprzedaży nie umożliwi Ci „przerzucenia” tego VAT-u na nabywcę nieruchomości, więc to Ty jako sprzedający poniesiesz ciężar ekonomiczny tego podatku.

Jeśli zamierzasz dokonać zbycia nieruchomości niezabudowanej i zastanawiasz się czy i jaką stawką podatku VAT transakcja ta powinna zostać opodatkowana albo dokonujesz zbycia nieruchomości stanowiącej Twój majątek prywatny, skonsultuj się z doświadczonym doradcą podatkowym. Nasi specjaliści przeanalizują Twoją sytuację oraz zaproponują najkorzystniejsze rozwiązanie w Twojej sytuacji. Dasz sobie w ten sposób również możliwość podjęcia negocjacji z nabywcą odnośnie do problematycznych kwestii podatkowych.

Tomasz Prokurat

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 508 327 308
Email: tomasz.prokurat@litigato.pl

Magdalena Bugajska

Radca prawny

Telefon: +48 507 163 229
Email: magdalena.bugajska@litigato.pl