Podatek od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań deweloperów 

Brzmi groźnie? Niestety, to już się dzieje. 

Katowice dały sygnał: 30 razy wyższy podatek od pustych lokali 

Katowice postanowiły przetrzeć szlaki. Zaproponowano, żeby niesprzedane mieszkania deweloperskie opodatkować… jak lokale użytkowe. To oznacza nie podatek na poziomie 1,19 zł/m², jak dotąd, ale aż 34 zł/m². 

Dlaczego? Bo skoro mieszkanie stoi puste i nie zaspokaja „trwałych potrzeb mieszkaniowych”, to – zdaniem miasta – jest po prostu „narzędziem działalności gospodarczej”. A skoro tak, to trzeba je opodatkować jak biuro czy magazyn. 

Sprawdź również: Doradca Podatkowy Warszawa

Podstawą działań katowickiego magistratu jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24)[2][7][10]. NSA orzekł, że budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną stawką jedynie wtedy, gdy służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych. 

Katowicki urząd miasta interpretuje to orzeczenie następująco: jeśli mieszkanie nie jest wykorzystywane do mieszkania, należy się wyższy podatek, ponieważ służy prowadzeniu działalności gospodarczej. Rzeczniczka Urzędu Miasta Katowice wyjaśnia: „To towar, który może być lokalem pokazowym. Budynki wzniesione przez deweloperów pełnią funkcję czysto komercyjną, aż do sprzedaży” .

Pomysł? Z punktu widzenia samorządu sprytny. Dla deweloperów – niebezpieczny precedens. 

Czy to zgodne z prawem? Czy inne miasta pójdą tym tropem? 

Władze Katowic powołują się na niedawną uchwałę NSA, która rzeczywiście daje im pewne argumenty. Ale sprawa wcale nie jest przesądzona – kluczowe są szczegóły: 

• Jak definiujemy „zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych”? 
• Czy samo oddanie do użytkowania nie wystarczy? 
• Co z lokalami, które są wystawione na sprzedaż, ale jeszcze nie znalazły nabywcy? 

NSA w swojej uchwale wyraźnie wskazał przypadki, kiedy preferencyjna stawka nie będzie miała zastosowania dla lokali mieszkalnych należących do przedsiębiorców: 

• wynajmowanie lokalu w ramach najmu krótkoterminowego 
• zajęcie danego lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej 
• utrzymywanie pustostanów w celach inwestycyjnych 

W tym katalogu nie mieści się sytuacja deweloperów, którzy budują mieszkania z zamiarem ich możliwie szybkiej sprzedaży. 

Mimo to każda z tych kwestii może być podstawą do sporu – i to poważnego. I co ważne – nie tylko w Katowicach. Inne miasta (Warszawa, Kraków, Wrocław) przyglądają się temu rozwiązaniu z rosnącym zainteresowaniem. 

A przecież wiadomo – jeśli coś zacznie działać i przynosić pieniądze, to zaraz znajdzie się więcej chętnych, żeby pójść tą samą drogą. 

Kogo to dotyczy? 

Najprościej: każdego dewelopera, który ma w ofercie mieszkania gotowe, ale niesprzedane. 

Nie trzeba być dużą spółką z setkami lokali. Wystarczy jedna inwestycja, której sprzedaż się wydłuży – i już pojawia się ryzyko podwyższonego podatku. 

Różnica w opodatkowaniu jest kolosalna. Podstawowa stawka za mieszkanie wynosi 1,19 zł za m² powierzchni, podczas gdy stawka dla działalności gospodarczej to 34 zł za m². Przy pojedynczym 50-metrowym mieszkaniu mowa o różnicy ponad 1,5 tys. zł rocznie[9]. 

Dla przykładu: 60-metrowe mieszkanie zamiast około 71 zł rocznie generuje podatek w wysokości aż 2040 zł W przypadku dużych inwestycji obejmujących wiele niesprzedanych lokali, dodatkowe obciążenia mogą sięgać setek tysięcy złotych rocznie. 

Zwłaszcza że nikt nie mówi o okresie przejściowym czy o indywidualnym podejściu. To mogą być realne pieniądze, które z dnia na dzień trzeba będzie dopisać do kosztów operacyjnych. 

Co możesz zrobić, zanim będzie za późno? 

Mamy dobrą wiadomość – nie jesteś bezbronny. 

W wielu przypadkach da się: 

• wykazać, że lokal realnie służy celom mieszkalnym, 
• podważyć interpretację gminy, która przekracza swoje uprawnienia, 
• złożyć odwołanie od decyzji podatkowej i wygrać w sądzie, 
• przygotować się zawczasu, dokumentując stan faktyczny, który daje Ci prawo do niższej stawki. 

Kluczowe jest jedno: działaj, zanim dostaniesz decyzję podatkową, a nie dopiero wtedy, kiedy listonosz zapuka z poleconym z urzędu miasta. 

Najczęściej zadawane pytania (FAQ) 

P: Od kiedy nowa praktyka może być stosowana? 

O: Katowicki magistrat zaczął wysyłać pisma z wezwaniami do zapłaty wyższego podatku w 2025 roku, z możliwością korekty za poprzednie 5 lat, 

P: Jakie mieszkania są objęte wyższym podatkiem? 

O: Wyższy podatek dotyczy gotowych mieszkań deweloperskich, które zostały oddane do użytku, ale nie zostały jeszcze sprzedane ani zamieszkane. 

P: Czy deweloperzy mogą się odwołać? 

O: Tak, deweloperzy mają prawo do odwołania się od decyzji podatkowej.  

P: Czy inne miasta wprowadzą podobne rozwiązania? 

O: Kraków rozważa podobne działania, a inne miasta wojewódzkie przyglądają się temu rozwiązaniu z rosnącym zainteresowaniem. 

Potrzebujesz wsparcia? W LITIGATO mamy plan! 

Kancelaria podatkowa Warszawa LITIGATO – Nasi doradcy podatkowi od dawna współpracują z branżą deweloperską. Mamy na pokładzie zespół prawników i doradców podatkowych, którzy: 

• znają tę tematykę od podszewki, 
• śledzą zmiany w orzecznictwie i działania samorządów, 
• potrafią przygotować skuteczną strategię obrony przed nadmiernym opodatkowaniem, 
• i – co ważne – działają szybko, zanim problem urośnie. 

Jeśli prowadzisz działalność deweloperską lub masz pytania skontaktuj się z LITIGATO. Nasz zespół  może pomóc w: 

• Analizie ryzyka podatkowego dla Twojej firmy (sprawdź również: strategia podatkowa)
• Przygotowaniu odwołań od decyzji podatkowych 
• Opracowaniu strategii obronnej przed nadmiernym opodatkowaniem 
• Bieżącym monitoringu zmian w przepisach podatkowych 

LITIGATO – skuteczna ochrona Twojego biznesu przed nadmiernym opodatkowaniem. 

Wojciech Pławiak

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 609 241 737
Email: wojciech.plawiak@litigato.pl

Tomasz Szewczak

Inżynier architekt

Telefon: +48 696 466 469
Email: tomasz.szewczak@litigato.pl