Opodatkowanie hoteli podatkiem od nieruchomości 2025 

Powierzchnia użytkowa – punkt newralgiczny dla hoteli 

Przepisy jednoznacznie określają, że powierzchnię użytkową budynków mierzy się po wewnętrznej długości ścian, obejmując wszystkie kondygnacje – także piwnice, sutereny, garaże podziemne oraz poddasza użytkowe. Dla hoteli, w których występuje wiele zróżnicowanych pomieszczeń, oznacza to konieczność dokładnej weryfikacji danych wykazywanych w deklaracjach. 

Dlaczego to istotne?

W obiektach hotelowych znajdują się często: 

• antresole i strefy o zróżnicowanej wysokości, 
• pomieszczenia techniczne, pralnie, siłownie, SPA, 
• poddasza częściowo użytkowe lub z ograniczoną wysokością, 
• baseny, strefy wellness i sale konferencyjne. 

Dodatkowo pamiętać należy o różnej wysokości podatku w zależności od wysokości poszczególnych pomieszczeń w hotelu:

• Poniżej 1,40 m: Powierzchnia nie jest wliczana do opodatkowania (0%).
• Od 1,40 m do 2,20 m: Powierzchnia jest wliczana w 50%.
• Powyżej 2,20 m: Powierzchnia jest wliczana w 100%.

Nieprecyzyjny pomiar lub błędna kwalifikacja danej przestrzeni może skutkować zaniżeniem powierzchni (i ryzykiem dopłaty wraz z odsetkami) lub jej zawyżeniem (i nadpłatą). Organy podatkowe, mając możliwość powołania biegłego, coraz częściej weryfikują dane z deklaracji. 

Rekomendacja: 

• zlecić profesjonalną inwentaryzację architektoniczną przygotowaną według nowych wytycznych, 
• opracować dokumentację z dokładnym opisem metod pomiarowych, 
• przechowywać kompletne zestawienia powierzchni na wypadek kontroli. 

Instalacje i konstrukcje wsporcze – nowe zasady klasyfikacji 

Załącznik nr 4 do ustawy o podatkach lokalnych rozszerzył katalog elementów uznawanych za budowle podlegające opodatkowaniu. W szczególności wskazano, że do tej kategorii należą m.in. konstrukcje wsporcze, fundamenty urządzeń technicznych oraz elementy trwale związane z gruntem. 

Dla hoteli ma to duże znaczenie, ponieważ typowe instalacje obejmują: 

• agregaty chłodnicze, 
• konstrukcje pod panele fotowoltaiczne, 
• przyłącza techniczne i zbiorniki, 
• elementy infrastruktury basenowej. 

Co istotne, sama instalacja lub urządzenie (np. panel PV, agregat) może nie być traktowana jako budowla. Właściwa kwalifikacja poszczególnych części ma więc wpływ na wartość opodatkowania. 

W praktyce:

Zaleca się sporządzenie listy instalacji z przypisaniem, które elementy stanowią część budowli (i podlegają podatkowi), a które – wyposażenie techniczne wyłączone z opodatkowania. Dobrą praktyką jest przygotowanie tej ewidencji we współpracy z doradcą podatkowym i technicznym specjalistą. 

Grunty i tereny przyległe – osobne zasady opodatkowania 

Odrębną kategorią są grunty związane z działalnością hotelową – np. parkingi, place manewrowe, tereny zielone, strefy rekreacyjne. W ich przypadku istotne jest rozróżnienie między gruntem: 

• zabudowanym – związanym z funkcjonowaniem budynku hotelowego, 

• niezabudowanym – nieużytkowanym

Dla dużych resortów i ośrodków wczasowych błędna klasyfikacja części terenu może oznaczać znaczne różnice w wysokości podatku. 

Jeśli dodatkowo mamy do czynienia z gruntem rolnym to różnica w stawkach sięgać może kilku tysięcy procent. 

Podatnicy uznają zwykle że wszystkie posiadane przez nich grunty są zajęte na prowadzoną działalność. W praktyce takie podejście moze generować ogromne nadpłaty podatku od gruntów rolnych. 

Skalę różnicy obrazuje przykład poniżej: 

• Podatek rolny (grunty niezajęte na działalność gospodarczą): 

Stawka dla 1 ha przeliczeniowego w 2025 r.: 215,85 zł / ha 

• Podatek od nieruchomości (grunty zajęte na działalność gospodarczą) 

Maksymalna stawka ustawowa w 2025 r.: 1,34 zł za 1 m² = 13400 zł / ha 

Podatek od nieruchomości 60 razy większy niż podatek rolny! 

Wskazówka:

Warto przeprowadzić audyt ewidencji gruntów i budynków, weryfikując, czy każdy fragment działki jest prawidłowo oznaczony w rejestrach geodezyjnych i dokumentacji podatkowej. 

Aktualne stanowiska i orzecznictwo 

W ostatnich miesiącach pojawiły się liczne interpretacje indywidualne i wyroki sądów administracyjnych, które potwierdzają nowe podejście organów. Sądy akcentują potrzebę rzetelnej dokumentacji technicznej i przypisują podatnikom obowiązek szczegółowego udokumentowania danych w deklaracjach. 

W świetle aktualnej praktyki, brak precyzyjnej inwentaryzacji może być traktowany jako niedopełnienie obowiązku, co prowadzi do wezwań do korekt ze strony gminy lub nawet do postępowań wymiarowych. 

W takiej sytuacji, należy zapłacić nie tylko zaległy podatek ale również odsetki za zaległości podatkowe do 6 lat wstecz. Dodatkowo jeśli to organ identyfikuje nieprawidłowości głównym księgowym i członkom zarządu grozi odpowiedzialność karna skarbowa i dodatkowe sankcje finansowe w postaci grzywien. 

Najczęściej zadawane pytania (FAQ) 

Czy hotel musi ponownie zmierzyć wszystkie pomieszczenia po 1 stycznia 2025 r.?
Nie, ale jeśli dotychczasowy pomiar nie był zgodny z metodą „po wewnętrznej długości ścian” lub nie obejmował wszystkich kondygnacji (np. piwnic, poddaszy), ponowna inwentaryzacja jest zalecana. 

Czy panele fotowoltaiczne montowane na dachu hotelu podlegają podatkowi od nieruchomości?
Nie – opodatkowaniu mogą podlegać tylko ich konstrukcje wsporcze trwale związane z gruntem, nie same panele. 

Czy powierzchnia basenu hotelowego to powierzchnia użytkowa?
Tak, ponieważ jest ona wykorzystywana w ramach działalności hotelowej i stanowi funkcjonalny element obiektu. 

Jak udokumentować pomiar powierzchni na potrzeby deklaracji?
Poprzez załączenie rysunków architektonicznych, opis metod pomiarowych oraz podpisy autora opracowania i właściciela nieruchomości. 

Podsumowanie i rekomendacje LITIGATO 

Nowe przepisy nie zmieniły samej konstrukcji podatku od nieruchomości, ale znacząco wpłynęły na sposób ustalania podstawy opodatkowania. Dla branży hotelarskiej, w której obiekty mają złożoną strukturę i liczne instalacje techniczne, właściwe przygotowanie dokumentacji jest kluczowe. 

Kancelaria LITIGATO wspiera przedsiębiorców oraz jednostki samorządu terytorialnego w audytach podatku od nieruchomości, postępowaniach wymiarowych i weryfikacji poprawności deklaracji. 

Po identyfikacji nadpłat przygotowujemy dla klienta kompletne korekty deklaracji podatkowych DN-1 wraz załącznikami ZIN-1 i wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty za 6 lat wstecz. 

Jeśli prowadzisz hotel, pensjonat lub resort i chcesz upewnić się, że Twoje rozliczenia są zgodne z nowymi przepisami – skontaktuj się z zespołem LITIGATO. 

Wojciech Pławiak

Radca prawny | Doradca podatkowy

Telefon: +48 609 241 737
Email: wojciech.plawiak@litigato.pl

Tomasz Szewczak

Inżynier architekt

Telefon: +48 696 466 469
Email: tomasz.szewczak@litigato.pl