Jak obliczyć podatek PIT-39? 

Podstawa podatku PIT-39 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, o których mowa w ustawie o PIT, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, jeśli nieruchomość była amortyzowana (np. wynajmowana jako środek trwały) 

Do kosztów wymienionych w ustawie o PIT należą udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poczynione w czasie ich posiadania. 

Przykładowo, kosztem pomniejszającym podstawę podatku PIT-39 będą: 

• cena zakupu nieruchomości, 
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), 
• taksa notarialna, 
• opłaty sądowe, 
• koszty budowy, 
• koszty nakładów zwiększających wartość nieruchomości – remontów, elewacji, adaptacji poddasza, modernizacji, ocieplenie budynku, wymiana instalacji elektrycznej itp. 

Jednocześnie, jeśli sprzedałeś nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia od postawy opodatkowania możesz odliczyć: 

• podatek od spadków i darowizn, 
• spłacone długi spadkowe, 
• zaspokojone roszczenia o zachowek, 
• oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia 

w kwocie odpowiadającej wartości odziedziczonej nieruchomości. 

Ulga mieszkaniowa 

Co istotne, podstawę opodatkowania może ulec zmniejszeniu wskutek skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. 

Możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyłeś na własne cele mieszkaniowe. Kluczowe znaczenie ma tutaj sfinansowanie celów mieszkaniowych bezpośrednio z przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Nie jest w tym zakresie możliwe wskazanie wydatków poniesionych przed sprzedażą nieruchomości. 

Ustawa zawiera katalog wydatków, które uprawniają do ulgi mieszkaniowej, a najczęściej spotykane z nich to: 

• zakup mieszkania lub domu, 
• budowa domu, 
• rozbudowa, przebudowa lub remont własnej nieruchomości, 
• zakup działki pod budowę domu, 
• spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe, 
• adaptacja lokalu niemieszkalnego na mieszkalny. 

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej należy przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. 

Ulga mieszkaniowa działa proporcjonalnie, co oznacza, że zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada proporcji wydatków mieszkaniowych do przychodu ze sprzedaży. 

W praktyce ulga mieszkaniowa umożliwia całkowicie uniknąć podatku przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. 

Stawka podatku PIT-39 

Podatek ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia wynosi 19% i oblicza się go od dochodu, a nie od przychodu. 

Przykład: 

Posiadasz dom, który nabyłeś dwa lata temu za 800.000 zł. Prowizja pośrednika wyniosła 4.000 zł, a podatek od czynności cywilnoprawnych wyniósł 16.000 zł, taksa notarialna 3.000 zł. W zeszłym roku wymieniłeś okna, całkowity koszt tej modernizacji wyniósł 17.000 zł. 

Sprzedałeś dom za cenę 900.000 zł, przy czym za 500.000 zł ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu zamierzasz kupić mieszkanie. 

Ile wyniesie podatek: 

900.000 zł – 800.000 zł – 4.000 zł – 16.000 zł – 3000 zł – 17.000 zł = 60.000 zł  

60.000 zł * (500.000 / 900.000) = 33 333 zł 

(60.000 zł – 33 333) * 19% =  

*** 

Masz kłopot z ustaleniem kwoty podatku do zapłaty z tytułu sprzedaży nieruchomości? Skontaktuj się z kancelarią Litigato, chętnie przygotujemy kalkulację uwzględniającą wszelkie przewidziane prawem ulgi podatkowe. 

JUSTYNA CHYLIŃSKA-MATLA

Radca prawny

Telefon: + 48 794 931 482
Email: justyna.chylinska@litigato.pl